分譲マンション大規模修繕工事の進め方 （投稿ID : sfuew）

管理組合の理事・専門委員の皆さん、合同会社マンション管理支援事務所と申します。
この度、松戸市で管理組合のアドバイザーとして活動するため事務所を設立いたしました。
私ども社員は、不動産業務、マンション管理業務、建築工事、コンサルタント業務を経験した専門家として、お役に立てることをお約束いたします。

マンションでは一定周期ごとに行う大規模修繕工事がございます。
しかし、管理組合の理事さんや委員会の方々は全員の方が専門家としての知識があるわけではございません。
大規模修繕工事の進め方について、お話しいたしますので、参考にして頂ければと思います。
皆さんは、マンションの大規模修繕工事をどのように進めていますか。
大規模修繕工事は計画段階が一番重要な時期となります。
なぜなら、実施しようとする大規模修繕工事で、何処をどのように工事を行うのか方向性が定まらない状況では、責任施工方式か設計監理方式にするのか判断に迷います。
責任施工方式とは、建物劣化診断～設計～工事監理を全て施工会社に任せる方式です。設計監理方式と比較すると費用面では設計監理会社へ依頼しない分工事費全体は抑えられると思われますが、工事の仕上がり状態のチェックを管理組合が行う必要があり、専門知識が必要となります。施工会社が利益を上げるため手抜き工事等が行われるケースもございます。
設計監理方式とは、建物劣化診断～設計～施工会社選定～工事監理と全ての業務を委託することができますが、その費用はマンションの規模にもよりますが、それなりの費用が発生します。施工会社の施工に関しても専門家からのチェックが入りますので、手抜き工事は無くなります。
どちらの方式も一長一短がありますから、管理組合としてどちらにするのか判断に迷うことも多々あります。
そのような場合、皆さんはセカンドオピニオンの存在はご存じですか。
標準管理規約にも規定されていますが、外部専門家の活用が管理組合として可能です。マンション管理士事務所（セカンドオピニオン）などが、その役割を担っております。
セカンドオピニオンは管理組合のアドバイザーとして、多方面の相談をすることができますので、理事または専門委員会の方々は是非活用してください。
ただし、マンション管理士事務所でも専門分野は相違しておりますので、工事に関する知識や保有資格などをセカンドオピニオンに確認し委託することが必須です。
セカンドオピニオンを活用する場合の注意点として、他社（施工会社・設計会社・材料メーカー等）との繋がりの無いところを選択することが重要です。
他社との繋がり＝談合が行われる可能性があるのです。
管理組合として、マンションの資産価値維持向上を目指すことが重要です。
無駄な工事費を支払い、修繕積立金の値上げを行うことは資産価値の低下となります。
私どもはそのような管理組合の良きアドバイザーとして必要とされるコンサルタントを目指いしておりますので、是非ご相談ください。
ご相談は無料で、理事会や委員会などの会合に参加させて頂き、管理組合の困りごとや私どもの実務経験をお話しさせて頂きますので、ご検討いただければ幸いです。